Immobilien sind ihrer Natur nach Fälle eine langfristige Kapitalanlage. Um sie über einen mehrjährigen Zeitraum, oder gar über Dekaden, erfolgreich zu verwalten und zu vermieten, muss einerseits ihr Wert erhalten werden, andererseits sollten wertsteigernde Maßnahmen ergriffen werden. Erfahren Sie mehr über den Unterschied zwischen Werterhaltung und Wertsteigerung bei Immobilien und welche Maßnahmen sich lohnen.
Der Unterschied zwischen Werterhaltung und Wertsteigerung bei Immobilien
Bei der Werterhaltung geht es darum, den Marktwert einer Immobilie zu bewahren, um die Mieteinnahmen auf dem gleichen oder einem angepassten höheren Niveau zu halten. Auch der Wiederverkaufswert der Immobilie lässt sich durch werterhaltenden Maßnahmen beibehalten, teilweise auch geringfügig steigern. In diese Kategorie gehören regelmäßige Instandhaltungen und Reparaturen.
Für die Wertsteigerung einer Immobilie sind Modernisierungen, zusätzliche Ein- oder Anbauten oder Maßnahmen zur Barrierefreiheit notwendig. Um langfristig rentabel zu bleiben, sollten Immobilien dem jeweiligen technischen Fortschritt und Zeitgeist entsprechen sowie die Nachfrage nach bestimmten Ausstattungsmerkmalen befriedigen.
Maßnahmen zur Werterhaltung von Immobilien
Um schweren Schäden an einer Immobilie vorzubeugen, sind regelmäßige Inspektions- und Wartungsintervalle notwendig. Die Kosten hierfür sind deutlich geringer, als beispielsweise eine defekte Heizungsanlage, die – meist plötzlich und meist zum ungünstigsten Zeitpunkt – ausgetauscht werden muss.
Halbjährlich sollte zum Beispiel die Dachentwässerung gewartet werden. Dachanschlüsse, Heizkessel und Rauchwarnmelder erfordern eine Überprüfung im jährlichen Rhythmus. Alle zwei Jahre sollten Brandschutzeinrichtungen inspiziert werden. Alle fünf Jahre ist es empfehlenswert, die Dachkonstruktion, Kunststofftüren, Heizkörper und Rohrleitungen zu warten. Im 10-Jahres-Intervall sind Innenputz, Fliesen und Parkett an der Reihe. Wenn Installationen nicht mehr korrekt funktionieren oder Bereiche beschädigt sind, sollten sie schnell und auf hochwertige Weise repariert werden.
Bei allen Wohn- und Gewerbeimmobilien, die dauerhaft vermietet werden, ist ein zuverlässiger Facility Management Partner entscheidend. Clarus arbeitet hierfür mit verschiedenen Partnern zusammen: SPIE, Apleona und WISAG. „Unsere Partner erfüllen täglich und rund um die Uhr unsere Betreiberpflichten. Wir sind stolz auf die sehr gute Zusammenarbeit und die sichtbare Zufriedenheit der Mieter“, erklärt Hans Herwig Tauz von der Clarus Asset Management GmbH.
Effektive Wertsteigerung von Immobilien durch Sanierung
Mit wertsteigernden Maßnahmen lässt sich der Wert und damit der Verkaufspreis einer Immobilie erhöhen. Die Kosten für diese Maßnahmen werden bis zu 100 Prozent bei der Objektbewertung angesetzt. Einige Sanierungsarbeiten sind besonders effektiv:
Energetische Sanierung
Energieeffiziente Gebäude werden nicht nur vom Gesetzgeber gefordert, sondern auch die modernen Investoren von heute und natürlich die Mieter schätzen nachhaltige Immobilien. Deshalb ist die energetische Sanierung eine der effektivsten Maßnahmen zur Wertsteigerung. Hierunter fallen die Dämmung an Außenwänden und Dach sowie ein Austausch der Heizungsanlage. Damit können Energie und Heizkosten eingespart werden. Neue Fenster und Türen verbessern darüber hinaus die Wärmeabdichtung und sorgen für mehr Helligkeit.
Doppelt oder dreifach verglaste große Fenster senken nicht nur die Energiekosten, sondern bringen auch viel Helligkeit in einen Raum. Beide Faktoren tragen zu einer Wertsteigerung bei.
Mit weiteren geeigneten Maßnahmen kann aus einem Investitionsobjekt eine ESG-Immobilie werden. ESG steht für die englischen Begriffe Environment, Social und Governance. Bei Investitionen in solche Objekte spielen Kriterien wie Klimaneutralität, ethisches Verhalten sowie transparente Entscheidungsprozesse eine Rolle. Zertifizierungen von Gebäuden wie DGNB, LEED oder BREEAM zeigen beispielsweise, dass die Immobilien hohe Standards im nachhaltigen Bauen erfüllen. Zugleich können Asset Manager bei der Suche nach neuen Mietern für eine ESG-Immobilie ihre Haltung zu Klimaschutz, Nachhaltigkeit und ethischen Fragen deutlich machen. Mieter können durch die Entscheidung für die Verwendung eines ESG konformen Mietvertrages ebenfalls Stellung zu klimafreundlichem Bauen beziehen. In naher Zukunft schon dürften Immobilien, die nicht oder nicht mehr ESG konform sind, mit hohen Wertabschlägen vom Markt bestraft werden. Dann können nur noch ESG konforme Gebäude, respektive ESG hoch geratete Investments, über den professionell organisierten Markt gehandelt werden.
Umbauten für barrierefreies Wohnen und Arbeiten
Barrierefreie Immobilien sind nicht nur bei älteren und gesundheitlich eingeschränkten Personengruppen gefragt, sondern kommen Bewohnern jeglichen Alters zugute. In der neuen Immobilienwertermittlungsverordnung, die seit 1. Januar 2022 gilt, wird Barrierefreiheit nun als explizites Ausstattungs- und Qualitätsmerkmal genannt. Umbauten in diesem Bereich umfassen u.a. ebenerdige Zugänge zu Gebäuden, Räume ohne Schwellen sowie Fahrstühle.
Renovierung von Küche und Bad
In Küche und Bad zeigen sich meist die größten Abnutzungsspuren – aber auch die Designtrends vergangener Jahre. Eine Renovierung dieser beiden Räume in den Wohneinheiten kann den Wert einer Immobilie erheblich steigern. Anknüpfungspunkte im Badezimmer sind u. a. Badewanne/Dusche, Fenster und Fliesen. Eine moderne und zeitlos gestaltete Küche überzeugt nicht nur potenzielle Mieter, sondern sorgt auch für höhere Mieteinnahmen.
Die Küche in den Wohneinheiten sollte modern und zeitlos eingerichtet sein, um eine Wertsteigerung der Immobilie zu erreichen.
Quelle: https://pixabay.com/de/photos/heimat-k%c3%bcche-innere-k%c3%bccheninsel-5835289/
Neuer Anstrich für Treppenhäuser und Fassade
Den Treppenhäusern und der Fassade, aber auch der Tiefgarage oder Fahrradkellern und Wertstoffräumen einen neuen Anstrich zu verleihen, steigert ebenfalls den Wert einer Immobilie. Denn je gepflegter ein Objekt von innen und außen aussieht, umso hochwertiger erscheint es. Der erste Eindruck, den potenzielle Mieter oder Investoren von einer Immobilie haben, prägt ihre Gesamteinschätzung zum Objekt.
Trend: Möblierte Wohnungen
Wer eine Immobilie als Renditeobjekt besitzt, möchte in jedem Fall einen Wertverlust vermeiden. Deshalb sind regelmäßige Instandhaltungen und Reparaturen unbedingt notwendig. Um den Marktwert einer Immobilie weiter zu erhöhen, lohnt sich die Investition in zukunftsorientierte Sanierungen.
Neben diesen eher klassischen Maßnahmen für Immobilien hat sich in den letzten Jahren ein neuer Trend etabliert. Möblierte Wohnungen sind auf dem Markt immer gefragter. Investitionen in ansprechende Möbel und hochwertige Einrichtungsgegenstände steigern nicht nur den Wert der Immobilie, sondern ziehen auch eine Kundschaft mit hoher Zahlungsbereitschaft und wenig Vorbereitungszeit an. Ein erfolgreiches Beispiel aus dem Clarus Portfolio ist hierfür die Landmark Property Opernplatz XIV in Frankfurt am Main.
Welche Punkte bei der Investition in attraktive Möblierungen zu beachten sind, erfahren Sie in unserem Blogbeitrag Vermietung möblierter Wohnungen: Ein Trend mit großem Wachstumspotenzial.
