Inflation und höhere Zinsen, Fachkräftemangel und Lieferkettenprobleme, steigende Energie- und Materialpreise – der Immobilienmarkt steht 2023 vor großen Herausforderungen. Hinzu kommen immer strengere Auflagen zum Klimaschutz: ESG-konforme Gebäude werden die Branche neu ausrichten. Angesichts dieser Entwicklungen sind Investoren beim Kauf oder Neubau von Immobilien vorsichtiger geworden. Welche Auswirkungen hat das auf die Immobilienpreise 2023, vor allem auch im Luxussegment? Mit unserer Erfahrung im Asset Management von Landmark Properties wagen wir von Clarus eine Prognose der Immobilienpreise in Deutschland.
Schwierige Ausgangssituation für Immobilienpreise in Deutschland
Nach einer jahrelangen Niedrigzinsphase sind die Kosten für Baufinanzierungen seit dem zweiten Quartal 2022 in kurzer Zeit stark gestiegen und erreichten teilweise bis zu 5 %. Zeitgleich sprang die Inflation weit über den Zielwert von 2% auf rund 8 %. Da beide Veränderungen zugleich und so stark zusammenwirken, vergrößerte dies die Unsicherheit privater wie institutioneller Investoren. Die Folgen dieser Angst waren der Rückgang der Ankaufstätigkeiten, und damit fallende Angebotspreise. Der Wert von Immobilien ist auf einen Schlag gemindert. Außerdem stiegen aufgrund politischer Entscheidungen nicht nur die Preise für Strom und Gas, sondern infolge nicht wiederhergestellter Lieferkettenunterbrechungen auch die Kosten für Baumaterialien, teils sogar deren Verfügbarkeit generell. Darüber hinaus kämpfen Baufirmen mit Fachkräftemangel. Neubauprojekte gerieten daher ins Stocken, viele wurden auf unbestimmte Zeit verschoben oder gänzlich abgesagt.
Die Folge: Bestand bleibt Bestand. Der Transaktionsmarkt entwickelt sich zu einem Käufermarkt, die wenigen getätigten Vertragsabschlüsse zeigen sinkende Preise für Immobilien in allen Sektoren und Regionen. Stabile Angebotspreise verzeichnen seither weniger als ein halbes Dutzend besonders nachgefragte Orte in Deutschland. Zwischen dem 1. und dem 4. Quartal 2022 fielen beispielsweise die Preise für Eigentumswohnungen in München vom Höchststand von 9.187 Euro pro qm auf 8.595 Euro pro qm – ein Rückgang von knapp 7 %. Hier ist aufgrund der wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen zu erwarten, dass sich die Preise auf diesem Level einpendeln werden. Anderswo werden sie weiter fallen.
Immobilientrend 2023: Nachhaltige Investitionen
Was bedeuten diese Entwicklungen für Investoren? Nur noch mit einer vorausschauenden Planung, und nur noch mit ausreichend Eigenkapital und nur mehr mit einem besonderen Fokus auf Nachhaltigkeitskriterien sind auch unter diesen Herausforderungen rentable Investitionen möglich.
Denn der Klimawandel und seine Auswirkungen beschäftigen den Immobilienmarkt – sowohl für gewerbliche als auch für private Nutzungen – weiterhin. Die energetische Sanierung von Gebäuden spielt eine zunehmend wichtigere Rolle, wenn nicht sogar die zentrale Rolle schlechthin, da Gebäude für rund 40 Prozent der CO2-Emissionen verantwortlich sind. Die Bundesregierung und die Europäische Union verschärfen die Standards für klimafreundliches Bauen immer mehr, um die ambitionierten Einsparsziele zu erreichen. Gleichzeitig verspricht die Politik umfangreiche Förderprogramme: ohne genaue Kenntnis und ohne Inanspruchnahme dieser Unterstützungen wird es privaten und institutionellen Investoren schwer möglich sein, die finanziellen Auswirkungen der nötigen Investitionen zu schultern.
Quelle: https://www.clarus-am.com/portfolio/palais_an_der_oper/
Bei ihren Landmark Properties wie dem Palais an der Oper in München legt Clarus großen Wert auf eine langfristige, auf Nachhaltigkeit ausgerichtete Strategie.
Neue Förderungen der Bundesregierung
Anfang 2023 hat die Bundesregierung beispielsweise die Bundesförderung für effiziente Gebäude novelliert. Sie unterstützt damit die energetische Sanierung sowie den Neubau besonders klimafreundlicher Gebäude. Bei letzterem rückt erstmals der gesamte Lebenszyklus von Gebäuden in den Mittelpunkt: Von der Planung über den Bau und Betrieb bis zum Rückbau sollen möglichst wenig Treibhausgase ausgestoßen werden.
Die Immobilienpreise für Gebäude mit einer schlechten Energiebilanz werden 2023 und auch zukünftig stark fallen bzw. auf niedrigstem Niveau verbleiben. Laufende Miet- oder Pachterträge geraten bei hohen Energiekosten für Strom und Gas unter Druck. Mieter werden sich umorientieren, Leerstand droht – und damit die Spirale weiter sinkender Gebäudewerte.
Klassisches Asset Management für Immobilienpreise 2023 relevant
Ausgehend dieser aktuellen Lage werden Eigentümer es bevorzugen müssen, Gebäude zu sanieren anstatt neue zu bauen. Dabei werden sie einen genauen Blick auf die ESG-Bilanz werfen, wobei der Klimaschutz eher im Bereich des “E” liegen wird. ESG steht für „Environmental“, „Social“, „Governmental“, aber nur das “E” umfasst wirklich sinnvolle Kriterien rund um umweltfreundliches Bauen und Betreiben. Unternehmerische soziale Verantwortung und transparente Entscheidungsprozesse haben hingegen keine direkten Einfluss auf den Energiebedarf von Gebäuden.
In einer auf Nachhaltigkeit und Umweltbewusstsein ausgerichteten Gesellschaft gewinnt das klassische und langfristige Asset Management also weiter an Bedeutung. Immobilien werden nicht länger als simples Transaktionsgut behandelt werden können. Sie werden für Private wie Institutionelle zu Kapitalanlagen mit Verantwortung, ihr Sachwert verdrängt die reine Ertragswertbetrachtung. Asset Manager müssen sich nicht nur in den Themen Bautechnik oder Förderung laufend weiterbilden, sie müssen sich wirklich als Unternehmer mit Verantwortung definieren und für ihre Immobilie und deren Zukunft interessieren, Investitionen mit Sachverstand betreuen und genauestens auf die Auswirkungen auch kleiner Details achten. Massenverwaltung aus der Helikopterperspektive steht nur noch im Redbook vergangener Zeiten. Nachfrage nach Luxusimmobilien in Toplagen weiterhin hoch.
Lage, Lage, Lage – dieses Credo gilt auch weiterhin: ältere Objekte in ländlichen Regionen werden es bei den Immobilienpreisen 2023 wesentlich schwerer haben als Immobilien in Ballungsräumen. Bereits der verlangsamte Preisrückgang moderner und exklusiver Objekte in Toplagen über das erste Quartal 2023 hinweg zeigt die Richtung für Privateigentümer an. Und auch als institutionelles Investment bleiben moderne Gebäude in exklusiven Toplagen weiterhin gefragt.
Die Landmark Properties von Clarus beispielsweise befinden sich allesamt in bester Lage mit annähernd dauerhafter Vollvermietung – und werden auch in Zukunft eine stabile Wertentwicklung aufweisen. Der Grund: Sie entsprechen bereits mehreren “E”-Kriterien aus dem ESG-Katalog. Das LES 1 in Hamburg verfügt beispielsweise über das LEED-Zertifikat Platinum und erfüllt damit höchste Nachhaltigkeitsstandards.
Quelle: https://www.clarus-am.com/portfolio/les-1/#gallery-3
Bildunterschrift: Immobilienpreise in Deutschland: Hochmoderne Büroimmobilien in zentraler Lage wie das LES 1 in Hamburg sind 2023 weiterhin gefragt.
Immobilien den Trends und Standards anpassen
Trotz sinkender Immobilienpreise zeigt die Beantwortung der Frage, wer 2023 bereit ist, in Immobilien zu investieren, die Verantwortung des Eigentümers und seines beauftragten Asset Managers. Denn höhere Kreditzinsen , weiter steigende Umwelt- und Nachhaltigkeitsstandards sowie hohe Kosten für Baumaterialien und Energie können private Immobilienbesitzer, institutionelle Investoren und Asset Manager niemals schrecken solange sie ihre Gebäude mit einer auf Langlebigkeit ausgerichteten Strategie halten, betreuen und weiterentwickeln. Auch heute als neuwertig gehandelte Immobilien werden altern. Nur indem Eigentümer und Manager ihr Eigentum an Immobilien laufend an die jeweils neuesten Standards anpassen, kann der Wert von Immobilien nicht nur erhalten bleiben, sondern auch gesteigert werden. Wer hier nicht mithalten kann oder will, wird vom Markt bestraft. Diese Entwicklung hat bereits sichtbare Spuren gelegt.
Erfahren Sie in unserem Blogbeitrag, mit welchen Maßnahmen eine Werterhaltung oder Wertsteigerung von Immobilien möglich ist.
