Asset Management: Mieterzufriedenheit steht an erster Stelle
Proaktives Gestalten statt passives Verwalten: Dieses Asset Management-Leitbild der Clarus Management GmbH bedeutet einen klaren Mehrwert – sowohl für Immobilieninvestoren, als auch für Mieter. Denn das konstruktive Management von Mieterzufriedenheit ist schlussendlich ein wichtiger Treiber für die Performance einer Immobilie. Sei es in den Bereichen Büro, Handel, Wohnungen, Gastronomie oder Hotellerie.
Zu den Aufgaben eines Asset Managers zählen Vermögenswerte wie hochwertige Immobilien zu optimieren, unter Qualitäts- und Renditeaspekten professionell zu managen und Investorenziele zu erreichen, aber auch passende Mieter zu finden und diese langfristig an die Immobilie zu binden. Dabei agieren Asset Manager in einem komplexen Marktumfeld und meistern täglich zahlreiche Herausforderungen: Portfolio- und Investment-Management, das Erreichen vorgegebener Ziele, die Verbesserung von Gebäude oder des Serviceniveaus sind einige davon. Mit dem richtigen Asset Management, das für die Vermietung und Entwicklung einer Immobilie zuständig ist, steht und fällt deren Erfolg. Eine enge und partnerschaftliche Beziehung zu den Mietern und dem Eigentümer ist deshalb ein zentraler Baustein. Oder wie Christian Bahn es formuliert: „Mieterzufriedenheit ist das A und O des erfolgreichen Asset Managements. Es ist eine wechselseitige Verantwortung, ein Geben und Nehmen.”
Immobilien erfolgreich vermieten: Angebot und Nachfrage
Von der Suche nach dem passenden Mieter für ein Objekt, bis hin zur regelmäßigen Kontakt- und Beziehungspflege: Der Asset Manager spielt eine zentrale Rolle im gesamten Prozess. Doch was gilt es bei der Mieterauswahl, zu beachten?
Christian Bahn erklärt: „Grundsätzlich kann man sagen, dass es – neben dem Kriterium Bonität – besonders wichtig ist, dass Angebot und Nachfrage auch nachhaltig zusammenpassen”. In der Praxis bedeutet das bei Wohnimmobilien, dass sich potenzielle Mieter im Objekt wohlfühlen und mit den anderen Parteien harmonieren sollen. Die Mieter von Luxusimmobilien wiederum wünschen sich eine gute Adresse, zentrale Lage und ein gepflegtes, repräsentatives Gebäude. Angesichts des begrenzten Zeitbudgets vieler Bewohner ändern sich aktuell auch deren Objektanforderungen, wie eine aktuelle Studie zu Wohntrends 2030 bekräftigt: Kurze Wege, die es erlauben, viele Einkaufsmöglichkeiten, kulturelle oder kulinarische Angebote im direkten Wohnumfeld vorzufinden, werden immer wichtiger. Wohnungen sollen zudem Rückzugsmöglichkeiten bieten und einen Ruhepol darstellen.
Das Palais an Oper in München ist ein Wahrzeichen der Stadt und bietet seinen Mietern hochwertige Räumlichkeiten in bester Lage.
In den Bereichen Büro, Gewerbe und Gastronomie steht dagegen das Erscheinungsbild des anmietenden Unternehmens im Vordergrund. Hierbei achtet der Asset Manager darauf, dass Restaurants, Hotels oder Büros auch mit dem Stil und der Umgebung des Gebäudes harmonieren: „Zum Beispiel ist das Palais an der Oper in München eine der besten Adressen der Stadt. Deshalb dürfen wir auch unsere Mieter zu den Besten in ihrer jeweiligen Branche zählen. Das freut uns natürlich sehr.”
Im Bürosegment hat Christian Bahn in letzter Zeit die Erfahrung gemacht, dass ein hohes Maß an Flexibilität aufgrund des Homeoffice-Trends an Bedeutung gewinnt: „Es werden größere Allgemeinbereiche geschaffen und Desksharing wird populärer. Diese veränderten Anforderungen, die die Mieter an uns stellen, möchten wir natürlich bestmöglich erfüllen”. Um am Puls der Zeit zu bleiben und ein Gespür für die Mieterbedürfnisse zu entwickeln, ist der regelmäßige Austausch zwischen Mietern und dem Team von Clarus unerläßlich.
Asset Management bei Clarus: Individuelle Immobilien- und Beziehungspflege
Mit dem Internet ist die Immobilien-Markttransparenz enorm gestiegen, wodurch Mieter in der Lage sind, einen effizienten Objektvergleich durchzuführen. Dies wiederum ist mit einer höheren Marktmacht gleichzusetzen. Die Folgen sind niedrigere Wechselbarrieren sowie verminderte Partnerloyalität. Das kann für Eigentümer in steigende Kosten resultieren, da jeder Wechsel in der Mieterschaft Akquisitionskosten nach sich zieht. In manchen Fällen ist ein reibungsloser Übergang zum nächsten Mieter nicht zu realisieren, was wiederum kostspielige Leerstände verursachen kann.
Deshalb ist es für Clarus besonders wichtig, Mieterbeziehungen aktiv und intensiv zu pflegen, um Leerstand und ständig wechselnde Mieter zu vermeiden. Das bedeutet, viel Zeit und Energie in die Pflege der Mieterbeziehungen zu investieren oder, wie Christian Bahn es formuliert, „detailverliebt” zu sein. Doch wie funktioniert das in der Praxis? Zur Pflege und Verbesserung der Mieterzufriedenheit müssen Asset Manager sowohl über Softskills, als auch über Managementkompetenzen verfügen. Verlässlichkeit und Vertrauen sind unabdingbare Elemente. Asset Manager müssen die Bedürfnisse und Wünsche der Mieter erfassen, ernst nehmen und auf Augenhöhe kommunizieren. Auch die „kleinen Gesten” zählen und transportieren echte persönliche Aufmerksamkeit. Wenn es um die Reparatur, Pflege und Instandhaltung des Objektes geht oder wirtschaftliche Zielsetzungen erfüllt werden sollen, müssen Asset Manager zudem ihre Problemlösungskompetenzen unter Beweis stellen.
Das Palais an der Oper in München bietet seinen Mietern Wohnungen mit hochwertiger Ausstattung in Top-Lage.
Was Mieter wirklich denken: Mieterzufriedenheit messen
Um die Zufriedenheit der eigenen Mieter zu messen, kann der Eigentümer zunächst definieren, welche Faktoren die Zufriedenheit beeinflussen. Clarus misst die Mieterzufriedenheit einmal pro Jahr in einer spezifischen Umfrage. Private und gewerbliche Mieter benoten darin beispielsweise das Gebäude, die Tiefgarage, den Aufzug, aber auch die handelnden Personen und Drittfirmen. Das Resultat kann sich sehen lassen: So bekommt Clarus regelmäßig eine hundertprozentige Problemlösungs-Rate bescheinigt und lernt mehr über die Befindlichkeiten aller Partner.
Positives Feedback und Wertschätzung von Seiten der Mieter für seine individuelle und intensive Betreuung gibt es in Christian Bahns Laufbahn bei Clarus reichlich. Zum Beispiel betreute er Kunden aus dem Ausland, die nach einer außergewöhnlichen Immobilie in einer deutschen Metropole suchten. Nach einer umfassenden Beratung und zahlreichen Besichtigungen, auch außerhalb normaler Arbeitszeiten, entschieden sie sich für das Palais an der Oper in München. „Es hat sich also gelohnt, dass ich die Extrameile gegangen bin und der Mieter nun mehr als zufrieden ist”, freut sich der Clarus Asset Manager.
Luxusimmobilien aus besten Händen
Eine individuelle und intensive Mieterbetreuung hat bei Clarus oberste Priorität. Denn nur durch den intensiven Austausch zwischen Mieter und Vermieter und einer hohen Problemlösungs- und Servicekompetenz werden aus Kunden langfristig zufriedene Partner. Sie interessieren sich für unsere Objekte? Werfen Sie einen Blick auf die außergewöhnlichen Landmark Properties von Clarus.
