Megatrends wie der Klimawandel verändern die Immobilienbranche weitreichend. Ein Thema, das in diesem Zusammenhang immer wichtiger wird, ist ESG. Diese Abkürzung steht für Environmental (Umwelt), Social (Sozial) und Governance (Unternehmensführung). Im Interview erläutert Dennis Holderer, ein erfahrener Asset Manager aus dem Clarus Team, welche Rolle ESG in der Immobilienbranche derzeit spielt und wie Immobilienunternehmen ihren Beitrag für eine nachhaltigere Zukunft leisten können.
Die Bedeutung von ESG-Richtlinien für Immobilienunternehmen
Herr Holderer, welche Bedeutung hat ESG Ihrer Meinung nach in der Immobilienbranche und warum?
ESG ist in der Immobilienbranche in den letzten zehn Jahren zunehmend relevanter geworden. Von den drei Bereichen Umwelt, Soziales und Unternehmensführung spielt hier vor allem der ökologische Aspekt eine wichtige Rolle. Was sich genau hinter den Begrifflichkeiten verbirgt, ist derzeit allerdings noch unklar. Es gibt viele verschiedene Definitionen und Ansätze und gleichzeitig zu wenige Standards.
Die Standardisierung von ESG-Richtlinien wird daher die Herausforderung der nächsten Jahre sein. Erst, wenn die Kriterien allgemeingültig definiert sind, lässt sich auch feststellen, inwieweit neu entstehende Geschäftsfelder in diesem Zusammenhang eine langfristige Daseinsberechtigung haben werden.
Wie können Immobilienunternehmen vorgehen, um ESG-Richtlinien in ihre Arbeit zu integrieren?
In einem ersten Schritt sollten Immobilienunternehmen intern ein Bewusstsein für Themen wie den ökologischen Fußabdruck von Gebäuden oder soziale Verantwortung schaffen. Das betrifft alle Hierarchieebenen im Unternehmen.
Dann sollten sie überlegen, wie sie sich dazu positionieren wollen und eine langfristige Nachhaltigkeitsstrategie entwickeln. Ehrlichkeit ist bei der Positionierung besonders wichtig: Greenwashing sollte um jeden Preis vermieden werden, denn es kann den Ruf eines Unternehmens langfristig stark schädigen. Mittelfristig sollte die ESG-Strategie in die DNA des Unternehmens übergehen. So können Immobilienunternehmen sicherstellen, dass auch ihre Governance-Strukturen den ESG-Prinzipien entsprechen.
Wenn Immobilienunternehmen ökologische Projekte fördern möchten, welche Initiativen und Zertifizierungen können sie dafür nutzen?
Um nachhaltige, umweltfreundliche Immobilienprojekte zu fördern, sind die drei Zertifizierungen DGNB, LEED und BREEAM am weitesten verbreitet. DGNB steht für „Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen“. Es stellt das deutsche Zertifizierungssystem dar und wird hierzulande mittlerweile am meisten genutzt. Der große Vorteil: Das Bewertungssystem betrachtet die Nachhaltigkeitsstrategie als einen langfristigen Prozess statt einer Momentaufnahme.
Quelle: https://www.dgnb.de/de/dgnb-richtig-nutzen/newsroom/pressebilder
Die Zahl der DGBN-Zertifizierungen in Deutschland lag 2022 bei über 10.000 – ein Zeichen für mehr Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche.
Die international anerkannte Zertifizierung LEED bedeutet „Leadership in Energy and Environmental Design“ (Leadership in Energie und Umweltdesign) und wurde vom US Green Building Council entwickelt. BREEAM ist das älteste Zertifikat für die Nachhaltigkeit von Gebäuden. Es wurde 1990 von einem britischen Forschungsinstitut entwickelt und steht für „Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology“ (Building Research Establishment – Methodik der Umweltbewertung).
Welche Maßnahmen ergreift die Immobilienbranche, um soziale Verantwortung zu übernehmen?
Soziale Themen spielen bei Zertifizierungen ebenfalls eine große Rolle. Wichtige Bewertungskriterien sind beispielsweise die Anbindung eines Gebäudes, das Nahversorgungsangebot, die Barrierefreiheit und viele weitere.
Quelle: https://pixabay.com/de/photos/u-bahn-untergrund-station-reisen-2942353/
Ein Beispiel für ein soziales ESG-Kriterium ist die Anbindung von Immobilien an den öffentlichen Personennahverkehr.
Die Bedeutung von ESG-Richtlinien bei der Immobilienbewertung
Inwieweit berücksichtigen Immobilieninvestoren und -entwickler ESG-Kriterien bei der Standortwahl?
ESG-Kriterien werden bei der Standortwahl weniger berücksichtigt. Die technische „Due Diligence“ gewinnt dagegen an Bedeutung: Ein gutes Verständnis des Status quo der Technik sowie der Gebäudemasse ist entscheidend, um die ESG-Risiken und -Potenziale richtig zu bewerten.
Welche Vorteile bietet die Integration von ESG-Richtlinien in Immobilieninvestitionen?
Die Vorteile können kurz- bis mittelfristig unterschiedlich aussehen und reichen von höheren Mieten und Verkaufspreisen bis hin zu günstigeren Finanzierungskonditionen. Langfristig bietet die Integration von ESG-Kriterien die Aussicht, dass die Immobilien marktkonform und damit vermarktbar bleiben. Bei Immobilien, wo diese Integration verpasst wird oder wurde, spricht man von Stranded Assets, gestrandeten Assets.
Wie werden Immobilien in Zukunft aussehen (müssen), um ESG-Kriterien vollumfänglich zu erfüllen?
Diese Frage lässt sich derzeit nicht eindeutig beantworten. Allerdings werden drei Kriterien zukünftig eine immer wichtigere Rolle spielen:
- Die verwendeten Ressourcen sowie die Planung einer Kreislaufwirtschaft mit diesen Ressourcen.
- Die Digitalisierung von Immobilien, um Verbräuche besser verstehen und lenken zu können.
- Eine Neuorganisation der Städte in Quartieren: Statt einer klaren Trennung zwischen Wohnen, Büro und Einkaufen werden unterschiedliche Nutzungskonzepte miteinander verschmelzen.
Wie können Immobilienunternehmen mit ESG-Strategien zur positiven gesellschaftlichen Veränderung beitragen?
Durch eine nachhaltige strategische Ausrichtung können Immobilienunternehmen die Gesellschaft und die Umwelt direkt beeinflussen. Indirekt können sie den Nutzern ihrer Immobilien die Möglichkeit geben, selbst eine aktive Rolle im Klimaschutz einzunehmen, beispielsweise durch digitale Tools wie Smart Meter.
ESG bei Clarus: Den Status der Landmark Properties langfristig sichern
Welche konkreten Maßnahmen ergreift Clarus im Hinblick auf eine nachhaltige Immobilienwirtschaft?
Die Premiumqualität unserer Landmark Properties soll sich in ihrer ESG-Tauglichkeit widerspiegeln. Da die Immobilien in unserem Portfolio recht neu und auf einem guten technischen Stand sind, ist der akute Handlungsbedarf überschaubar. Allerdings wollen wir sicherstellen, dass er auch zukünftig gering bleibt. Deshalb analysieren wir derzeit unser Portfolio zusammen mit unserem Partner Drees und Sommer, um den Status Quo der Immobilien richtig zu verstehen und zu interpretieren. Daraus leiten wir unsere langfristige Strategieausrichtung ab, die für den Werterhalt und die Wertsteigerung unserer Landmark Properties entscheidend ist.
Welche Hürden sehen Sie für Immobilienunternehmen bei der Umsetzung von ESG-Richtlinien?
Die zwei größten Hürden sind die Integration aller Stakeholder und die Umlegbarkeit der Kosten. In Bezug auf ESG-Maßnahmen stellt sich meistens die Frage, wer in welchem Maße dafür zahlt. Für die erfolgreiche Umsetzung einer ESG-Strategie müssen zudem alle an einem Strang ziehen. Das betrifft sowohl die Mieter als auch das Property Management und das Facility Management.
Wie verändert das Ihren Arbeitsalltag als Asset Manager?
Die Mitarbeiter bei Clarus nehmen an regelmäßigen ESG-Workshops teil, damit der Überblick in diesem sich schnell verändernden Umfeld behalten wird. In Zukunft werden die Planung und Umsetzung von Maßnahmen im Rahmen einer langfristigen Nachhaltigkeitsstrategie sowie die fortlaufende Kontrolle des Status quo in den Clarus Landmark Properties zunehmend in den Fokus des Arbeitsalltags rücken. Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche ist ein Thema, das kontinuierlich eruiert werden muss.
ESG ist mehr als ein Trendthema
Umwelt, Soziales und eine verantwortungsvolle Unternehmensführung – kurz ESG – sind wichtige und topaktuelle Themen, mit denen sich Immobilienunternehmen beschäftigen sollten. Nur so können sie ihre Aktivitäten zukunftsorientiert aufstellen und wettbewerbsfähig bleiben. Mit der Standardisierung von ESG-Richtlinien, die in den nächsten Jahren zu erwarten ist, werden sich neue Herausforderungen ergeben und auch der Job des Asset Managers wird sich verändern. Clarus ist mit seiner langfristig orientierten Nachhaltigkeitsstrategie gut für die Zukunft aufgestellt. Bereits jetzt erfüllen mehrere unserer Landmark Properties höchste Nachhaltigkeitsstandards.
Erfahren Sie mehr dazu in unserem Beitrag „Nachhaltiges Bauen lohnt sich: Für die Umwelt und den wirtschaftlichen Erfolg“.
Zur Person:
Dennis Holderer arbeitet seit 2022 als Asset Manager bei Clarus. Neben der Steuerung des Facility & Property Managements zählen die Verwaltung bestehender und neuer Mietverhältnisse sowie die Budgetverantwortung zu seinen Aufgaben.
