Wohnen, Arbeiten, Einkaufen, Freizeit und das alles unter einem Dach – Mixed-Use-Immobilien bieten Mietern einen attraktiven Lifestyle. Gleichzeitig ist die Mischung unterschiedlicher Nutzflächen eine innovative Lösung, um die Leerstand-Quote in Innenstädten zu senken und urbane Zentren auf kreative Art wiederzubeleben. Erfahren Sie, wie Mixed-Use-Immobilien den Wert eines Gebäudes steigern können und warum sie zu einer nachhaltigen Städteentwicklung beitragen.
Was sind Mixed-Use-Immobilien?
Mixed-Use Immobilien kombinieren verschiedene Nutzungsarten – zum Beispiel Wohn- und Büroflächen, Einzelhandel und Gastronomie – im selben Gebäude. Auf diese Weise entstehen dynamische Räume, welche urbane Vielfalt schaffen und das Lebensgefühl deutlich steigern. Ein Beispiel für eine besonders nahtlose Integration von Wohnen, Arbeiten und Freizeit ist der Opernplatz XIV in Frankfurt. Die Mixed-Use-Immobilie im Herzen der Main-Metropole vereint elegante Wohneinheiten, Spitzengastronomie, Geschäfte, Fitnessangebote und ein 5-Sterne-Plus Hotel unter einem Dach.
Die Zukunft ist vielfältig: Was Mixed-Use-Immobilien so attraktiv macht
Unvermietete Gewerbeflächen, Kaufhäuser und Markthallen: Leerstand in den Innenstädten ist in ganz Deutschland ein wachsendes Problem. Laut einer Umfrage des EHI Retail Institutes schätzen zwei Drittel aller Städte ihre Leerstand-Quote in den Innenstädten auf bis zu zehn Prozent. Mixed-Use-Immobilien bieten vielversprechende Lösungsansätze, um diesem Trend entgegenzuwirken.
- Mixed Use ist nachhaltig: Wenn aus einem leerstehenden Bürogebäude neue Wohneinheiten mit einem angeschlossenen Co-Working-Space werden, dann ist das in der Regel nachhaltiger als ein Neubau. Eine Sanierung ist ressourcenschonender und bewahrt den Charakter der Innenstädte. Ein weiterer Bonus für die nachhaltige Stadtentwicklung: Die Vernetzung von Wohnen, Arbeiten und Freizeit stärkt lokale Strukturen. Da Anfahrtswege wegfallen, können Mixed-Use-Immobilien sogar das Verkehrsaufkommen verringern.
- Flexible Nutzflächen: Von der Zwischennutzung leerstehender Gewerbeflächen für eine Kunstausstellung bis zur Umwandlung von Büroräumen in Wohnungen – Mixed Use Immobilien sind besonders flexibel und vereinen die Ziele der sinnvollen Stadtentwicklung mit nachhaltiger Ertragskraft.
- Diverse Einnahmequellen: Mixed-Use-Immobilien sind weniger anfällig für Marktschwankungen. Durch ihre diversen Einnahmequellen bieten sie Investoren ein höheres Sicherheitspotential und sind auch langfristig lukrativ.
Eine zweite Chance für Warenhäuser: Wie Mix-Use Leerstand-Quoten verringert
Wo früher Möbel ausgestellt oder Textilien gelagert wurden, befinden sich heute Wohnungen und Büroflächen mit industriellem Charme, Theaterbühnen oder trendige Restaurants. Aufgrund ihrer zentralen Lage und großen Flächen eignen sich ehemalige Lagerhäuser hervorragend zur Umwandlung in Mixed-Use-Immobilien. Auf der ganzen Welt wurden bereits viele erfolgreiche Konzepte der Neugestaltung umgesetzt. Auch in Deutschland wirken viele Städte dem Leerstand aktiv entgegen und setzen auf innovative Nutzungskonzepte, ob beim Umbau von Bestandsgebäuden oder dem Neubau von Mixed-Use-Immobilien.
Hier ein Erfolgsbeispiel aus Stuttgart: Das Gerber, welches neben einem Einkaufszentrum auch Wohnungen und Büros beherbergt, entstand in einem historisch gewachsenen Stadtteil. Für besonderen Charme sorgt ein denkmalgeschütztes Eckhaus, welches mit in den Gebäudekomplex integriert wurde und als Vorbild für die Fassade des Neubaus diente. Das Ergebnis ist eine Mixed-Use-Immobilie, die sich nahtlos in ihre Umgebung einfügt.
Auch das Palais an der Oper in München bietet eine einzigartige Mischung aus historischem Charakter und modernem Komfort. Hinter der Fassade eines ehemaligen Adelspalasts verbergen sich luxuriöse Wohnungen, gehobene Restaurants, Geschäfte und Facharztpraxen. Besonders beeindruckend ist die Lage des Palais direkt gegenüber der Münchner Oper.
Risiken und Herausforderungen von Mixed-Use-Immobilien
Ob bei der Verwandlung einer Lagerhalle, eines Kaufhauses oder eines historischen Gebäudes – der Umbau einer Immobilie bringt einige Herausforderungen mit sich. Der Umbau eines Bestandsgebäudes muss rechtlichen Rahmenbedingungen und neuen Energie- und Nachhaltigkeitsstandards entsprechen. Außerdem ist die Sanierung und Umgestaltung älterer Immobilen in vielen Fällen zeit- und kostenaufwendig. Diese Herausforderungen kommen auf Inverstoren zu:
Notwendigkeit von Fördergeldern
Gerade der Bau größerer Mixed-Use-Projekte kann hohe Kosten mit sich bringen. Je nach Standort müssen Investoren mit Kosten zwischen 2.400 €/m² und 3.700 €/ m² rechnen. Ohne finanzielle Unterstützung, zum Beispiel durch Förderprogramme oder die Kommunen, sind viele Projekte nur schwer finanzierbar.
Rechtliche Herausforderungen
Für ein Wohnhaus gelten andere rechtliche Bestimmungen als für ein Bürogebäude oder ein Einkaufszentrum. Ob im Brandschutz oder in Bezug auf die Barrierefreiheit – die Änderung der Nutzungsform zieht in der Regel Anpassungen am Bestandsgebäude mit sich. Darüber hinaus müssen Bauherren sich entsprechende Genehmigungen einholen, wenn sie die Nutzungsform ändern möchten. Hier ist ein langer Atem und ein entsprechendes Finanzpolster gefragt: die notwenigen Wartezeiten liegen in der Hand der Bürokratie und müssen bei der Planung großzügig berücksichtigt werden.
Wirtschaftliche Unsicherheiten
Restaurants, Büros und Wohnungen mit Industriecharme sind im Moment sehr angesagt – aber wird das morgen auch noch so sein? Markttrends ändern sich im Laufe der Zeit und nicht jedes Nutzungskonzept bleibt auch in Zukunft attraktiv und rentabel. Die Wirtschaftlichkeit einer Mixed-Use-Immobilie hängt eng mit der Wahl des Standorts zusammen, ist aber einem Single Use Gebäude regelmäßig überlegen.
Interessenkonflikte
Wenn sich gewerbliche und private Mieter einen Gebäudekomplex teilen, können Interessenkonflikte entstehen. Beispiele sind die Nutzung von Parkplätzen oder die Lärmbelästigung der Bewohner durch ein ansässiges Restaurant. Eine kluge Planung mit klarer Trennung der verschiedenen Bereiche kann hier Abhilfe schaffen, noch wichtiger ist jedoch ein aufmerksames, spezialisiertes und hingebungsvolles Management.
Mixed-Use mit Erfolg: Diese Faktoren sind ausschlaggebend
Trotz aller Risiken und Herausforderungen ist die gemischte Nutzung von Immobilien ein zukunftsfähiges Konzept. Eine gute Planung sorgt dafür, dass Mixed-Use-Immobilien dauerhaft wirtschaftlich bleiben.
- Standortanalyse: Was in der Innenstadt von München funktioniert, lässt sich nicht zwangsläufig auf eine mittelgroße Ruhrgebietsstadt übertragen. Nur mit einer ausführlichen vorausgehenden Standortanalyse entstehen nachhaltige Nutzungskonzepte, die letztlich den Ansprüchen der Einwohner gerecht werden.
- Planung & Architektur: Um ein Bestandsgebäude erfolgreich in eine Mixed-Use-Immobilie zu verwandeln, müssen Planer bauliche Gegebenheiten berücksichtigen. Dazu gehört auch das nahtlose Einfügen der Immobilie in das bestehende Stadtbild.
- Kooperation mit der Stadtverwaltung: Die Baugeschichte vieler erfolgreicher Mixed-Use-Immobilien hat gezeigt, dass eine Kooperation mit der Stadtverwaltung ein wichtiger Erfolgsfaktor ist. Genehmigungen, öffentliche Förderungen und Partnerschaften geben Bauprojekten den nötigen Rückenwind.
- Integration der lokalen Gemeinschaft: Wenn die Bedürfnisse der privaten und gewerblichen Mieter von Anfang an in die Planung einbezogen werden, können spätere Interessenkonflikte vermieden werden.
Mixed-Use-Immobilien sind Teil der Stadtentwicklung von morgen
Die Kombination verschiedener Lebensbereiche auf einem Raum ist ein zukunftsfähiges Konzept und eine nachhaltige Lösung, um Innenstädte wiederzubeleben. Gut geplante Baukonzepte können dazu beitragen, Leerstandsquoten zu senken und die Lebensqualität urbaner Räume stärken. Sie möchten wissen, was der Städtebau von morgen außerdem mit sich bringt? Lesen Sie, wie Smart-City-Konzepte und mit einer nachhaltigen Planung harmonieren können.
